Vous rêvez d'investir dans l'immobilier mais vous n'avez pas un gros apport ? Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) peuvent être la solution. Accessibles à partir de quelques centaines d'euros seulement, elles permettent de se constituer un patrimoine immobilier progressivement, tout en percevant des revenus réguliers. Découvrons ensemble les atouts et les points de vigilance de ce placement.
Qu'est-ce qu'une SCPI ?
Une SCPI est une société qui a pour unique objet d'acquérir et de gérer un patrimoine immobilier locatif. En achetant des parts de SCPI, vous devenez associé et donc propriétaire indirect d'une fraction des immeubles détenus par la société. Chaque associé perçoit une quote-part des loyers, au prorata du nombre de parts qu'il possède.
Il existe plusieurs types de SCPI selon la nature des biens immobiliers :
Les SCPI de rendement, qui investissent principalement dans des immeubles de bureaux, commerces, entrepôts. Elles visent à dégager des revenus réguliers pour les associés.
Les SCPI fiscales, qui permettent de bénéficier d'avantages fiscaux en contrepartie d'un engagement de location (Pinel, Malraux...). Elles investissent surtout dans des logements.
Les SCPI de plus-value, qui privilégient la valorisation du capital plutôt que les revenus immédiats.
Les avantages des SCPI
Un ticket d'entrée accessible
Contrairement à l'achat d'un bien immobilier classique, investir en SCPI ne nécessite pas un apport important. Vous pouvez acheter des parts à partir de quelques centaines d'euros. C'est donc une solution intéressante pour démarrer dans l'immobilier locatif et se constituer progressivement un patrimoine. C'est un point particulièrement mis en avant dans les articles de Kampostratégie, cabinet de conseil en gestion de patrimoine.
Une gestion déléguée et mutualisée
Lorsque vous achetez des parts de SCPI, vous confiez la gestion des immeubles à une société spécialisée. Recherche des biens, sélection des locataires, entretien, loyers impayés... Vous n'avez pas à vous soucier des tracas de la gestion locative. C'est la société de gestion qui s'occupe de tout.
De plus, la mutualisation du risque locatif est un atout majeur des SCPI. Votre investissement est réparti sur plusieurs immeubles, avec des locataires différents. Si un locataire fait défaut, l'impact est amorti. C'est plus sécurisant que d'avoir un seul bien avec un seul locataire.
Des revenus réguliers
Les SCPI de rendement distribuent aux associés des revenus potentiels sous forme de dividendes, en général chaque trimestre. Ces dividendes proviennent des loyers perçus, après déduction des frais de gestion et des charges.
En 2023, le rendement moyen des SCPI se situe autour de 4,52%, ce qui est nettement supérieur aux fonds euros de l'assurance vie ou au Livret A. Attention toutefois, les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les revenus peuvent fluctuer d'une année sur l'autre.
Une fiscalité avantageuse
Si vous souscrivez des parts de SCPI via un contrat d'assurance vie, vous bénéficiez de la fiscalité douce propre à ce placement. Les dividendes réinvestis dans le contrat ne sont pas soumis à l'impôt tant que vous ne faites pas de retrait. En cas de rachat, vous pouvez choisir une sortie en capital ou en rente, avec un taux de prélèvement réduit au bout de 8 ans.
Les SCPI fiscales (Pinel, Malraux...) permettent aussi de réduire vos impôts, en contrepartie d'un engagement de location. Mais attention aux contraintes (plafonds de loyers, ressources des locataires...) et à l'évolution de la réglementation.
Les points de vigilance
Des frais à l'entrée et à la sortie
Comme tout placement immobilier, investir en SCPI engendre des frais. À l'achat, les droits d'entrée représentent de 8 à 12% du prix de souscription. À ces frais s'ajoutent des frais de gestion annuels, qui avoisinent les 10% des loyers perçus.
Donc pour rentabiliser votre investissement, il est préférable de le conserver sur une longue durée, au moins 8 à 10 ans. D'autant qu'en cas de revente rapide de vos parts, vous risquez de subir une décote par rapport à leur valeur d'achat.
Un risque de perte en capital
Bien que la pierre soit considérée comme une valeur refuge, investir en SCPI n'est pas sans risque. La valeur des parts peut baisser en cas de retournement du marché immobilier ou de mauvaise gestion. Et comme les SCPI ne sont pas cotées en Bourse, la revente des parts n'est pas garantie. Vous pouvez attendre plusieurs mois pour trouver un acheteur.
De plus, les revenus versés ne sont pas garantis d'une année sur l'autre. Si les loyers baissent ou si la vacance locative augmente, les dividendes seront revus à la baisse. Il faut avoir conscience de ces aléas avant d'investir.
Une liquidité limitée
Dernier point à avoir en tête : un placement en SCPI est peu liquide. Vous ne pouvez pas revendre vos parts du jour au lendemain. Soit vous trouvez un acheteur par vous-même, soit vous passez par le marché secondaire géré par la société de gestion. Mais vous n'êtes pas assuré de récupérer votre capital initial.
Si vous avez besoin de liquidités rapidement, mieux vaut vous tourner vers d'autres placements comme l'assurance vie. Les SCPI doivent s'envisager sur le long terme.
Comment choisir ses SCPI ?
Définir ses objectifs
Avant de vous lancer, définissez clairement vos objectifs :
Voulez-vous percevoir des revenus complémentaires immédiats ? Optez pour des SCPI de rendement.
Cherchez-vous à réduire vos impôts ? Penchez-vous sur les SCPI fiscales.
Préférez-vous miser sur la valorisation de votre capital ? Choisissez des SCPI de plus-value.
Votre situation patrimoniale et fiscale ainsi que votre horizon de placement guideront votre choix.
Étudier les caractéristiques des SCPI
Une fois vos objectifs définis, étudiez en détail les caractéristiques des SCPI :
La composition du patrimoine : bureaux, commerces, entrepôts, logements ? En France ou en Europe ?
L'historique de performance : évolution du dividende et du prix de part sur 10 ans, taux d'occupation financier...
La solidité de la société de gestion : sa taille, son expérience, ses autres fonds...
Diversifiez vos investissements sur plusieurs SCPI et plusieurs sociétés de gestion. Ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier !
Passer par des professionnels
Pour investir en SCPI, vous pouvez vous adresser directement aux sociétés de gestion ou passer par des plateformes spécialisées. Ces dernières proposent une large gamme de SCPI et vous guident dans votre sélection selon vos critères.
Vous pouvez aussi solliciter votre banquier ou votre conseiller en gestion de patrimoine. Ils sauront vous orienter vers les SCPI les plus adaptées à votre profil. Et si vous souhaitez financer votre achat à crédit, ils vous aideront à monter votre dossier.
Conclusion
Les SCPI constituent une solution intéressante pour se constituer un patrimoine immobilier progressivement, en bénéficiant de revenus potentiels réguliers. Accessibles à partir de quelques centaines d'euros, elles permettent de mutualiser les risques locatifs et de déléguer la gestion à des professionnels.
Mais attention, les SCPI ne sont pas sans risque. La valeur des parts peut fluctuer et les revenus ne sont pas garantis. De plus, ce placement s'envisage sur le long terme, au moins 8 à 10 ans, pour amortir les frais et lisser les aléas locatifs.
Alors si vous êtes prêt à immobiliser une partie de votre épargne pendant plusieurs années, les SCPI peuvent avoir toute leur place dans votre patrimoine. Mais avant d'investir, définissez clairement vos objectifs et votre profil de risque. Et n'hésitez pas à vous entourer de professionnels pour choisir les SCPI les plus adaptées à votre situation.
Avec un peu de patience et de régularité, vous verrez votre patrimoine immobilier se construire petit à petit, tout en percevant des compléments de revenus appréciables. Les SCPI sont un bon moyen de préparer son avenir sereinement.